FRAGEN & ANTWORTEN
Oft gestellte Fragen an den Architekten:
Ist bauen mit einem Architekten teurer als mit einem Generalunternehmer (GU)?
Bauherren, die mit Architekten als Treuhänder arbeiten, erhalten die Handwerkerpreise günstiger als vom GU. Der Grund: Der ausführende Handwerker hat seinen kalkulierten Preis für eine bestimmte exakt definierte Arbeit. Diese kann er einem GU oder genauso Ihnen bzw. Ihrem Architekten anbieten.
Der GU muss allerdings auf das Angebot des Handwerkers noch folgende Zuschläge aufrechnen:
Seinen Aufwand für die Einholung und Prüfung der Angebote.
Seinen Aufwand für die Überwachung des Handwerkers am Bau und für die Abrechnung mit seinen Subunternehmern.
Sein Risiko für den Haftungsausfall der ausführenden Firma (zum Beispiel durch Insolvenz innerhalb der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren).
Einen Zuschlag für seinen Gewinn.
Es ergibt sich also die gleiche Situation wie bei der Einschaltung eines Zwischenhändlers. Das zu kaufende Produkt wird – immer vorausgesetzt es ist gleichwertig – deutlich teurer als bei der direkten Abnahme vom Hersteller.
Wo haben Sie Einfluss auf Wahl der Bauausführenden?
Als Architekten schreiben wir für die Ausführung diejenigen Firmen an, die Sie als Bauherr vorschlagen bzw. die wir gemeinsam für geeignet halten. Der unbezahlbare Erfahrungsschatz der Architekten hilft bei der Auswahl guter Handwerker. So werden von vornherein Baumängel und Nachbesserungen vermieden. Und Sie riskieren auch keine unerwartete Kostensteigerung durch eine Verzögerung bei der Fertigstellung.
Bei einem GU haben Sie in aller Regel keine Einflussmöglichkeit auf die Auswahl von Firmen, ohne Mehrkosten in Kauf zu nehmen. Es kann Ihnen bei kritischen Gewerken – wie zum Beispiel den Elektroarbeiten – also durchaus passieren, dass diese eine Firma aus weit entfernten Regionen oder sogar aus Billiglohnländern ausführt. Die Folge davon sind oft Schwierigkeiten mit Nachinstallationen, Ersatzteilbeschaffungen und sonstigen Arbeiten. Denken Sie auch an Ihren „Hauselektriker“, der in Ihrem Betrieb oder bei Ihnen zuhause eine Viertelstunde nach Ihrem Anruf vor der Tür steht. Er hat sicher wenig Verständnis dafür, wenn die Installation im Zuge einer Baumaßnahme von einer unbekannten Firma ausgeführt wurde und er danach wieder die tägliche Kleinarbeit leisten soll.
Spart Bauträgermodell (Generalunternehmer GU , Totalunternehmer TU) dem Bauherrn wirklich Arbeit?
Wenn Sie Ihr Gebäude „schlüsselfertig“ beziehen möchten, sparen Sie Aufwand oder Arbeit – vordergründig. Nämlich dann, wenn:
o Sie nicht hinterfragen, ob der Preis für die erbrachte Leistung gerechtfertigt war,
o es Ihnen gleichgültig ist, ob Sie für das gleiche Geld nicht vielleicht hätten Besseres be- kommen können,
o Sie nicht wissen möchten, ob die Bauprodukte Ihre Ansprüche an Wertigkeit erfüllen,
o Sie all diese Entscheidungen – und noch viel wichtiger die Überwachung der getroffenen Entscheidungen –
vertrauensvoll einer Person oder Firma überantworten, die alles andere als unabhängig ist.
Ein freier Architekt bietet Ihnen dagegen an, als Ihr Sachwalter so viel Arbeit und Verantwortung zu übernehmen, wie Sie dies individuell wünschen und mit ihm vereinbaren.
Bürgt ein Bauträger (Generalunternehmer GU , Totalunternehmer TU) für Leistung und Qualität?
Das Leistungsprogramm und die Qualifikation des Bauträgers sind Grundlage für das Gelingen eines Bauprojekts. Hier müssen Sie ganz genau hinschauen. Leistungsbeschreibungen wie zum Beispiel
o „im Bad weiße hochwertige Fliesen“
o „Innentüren Furnier beschichtet“
o „Kunststofffenster weiß, Glas u=1,1“
sind keine Leistungsbeschreibungen, sondern allenfalls funktionale Beschreibungen oder Beschreibungen eines Zustands, nicht aber einer Qualität.
Da ein Bauträger als Unternehmer eine Gewinnmaximierung anstreben wird, ist er versucht, Produkte einzubauen, die dieser Beschreibung zwar gerecht werden, für ihn aber möglichst kostengünstig zu beschaffen sind und die Gewährleistungszeit von fünf Jahren gerade so überstehen.
Beispiel „Fliesen“
Die obige Beschreibung „Fliesen“ enthält zum Beispiel keine Angaben über die Fliesenart wie Steinzeug, Steingut, Feinsteinzeug. Außerdem fehlen Angaben, welche Anforderungen diese Fliesen erfüllen sollen.
Unser Tipp: Eine sinnvolle und damit auch für Vergleichsangebote verwertbare Angabe für die Fliesen wäre zum Beispiel „Fliese Fabrikat Miliosa, 1. Wahl, Abmessung 30/60cm, Be- anspruchungsgruppe III, Farbe multicolor, rutschhemmend R10, Verlegung im Dünnbett mittels kunststoffvergütetem Mörtel, Verfugung hellgrau.“
Beispiel Türen
Bei den Türen stellt sich zum Beispiel die Frage nach der Klimaklasse, der Qualität des Türblatts (Waben, Röhrenspanstreifen, Röhrenspanplatte oder Vollspanplatte), nach Hersteller, Material und Qualität der Drücker und der Bänder.
Sie sehen also, dass auf einer bauträgertypischen „Leistungsbeschreibung“ kein Vergleichsangebot eines anderen Bieters möglich ist. Es gewinnt hier derjenige den Wettbewerb, der die billigste Fliese und die billigste Türe verbaut, unabhängig davon, ob diese Pauschalangebote Ihren wirklichen Vorstellungen entsprechen.
Sind die Planungskosten bei einem Bauträger (Generalunternehmer GU , Totalunternehmer TU) tiefer?
Bauträger werben im Verkaufsgespräch oft damit, dass bei ihnen keine oder geringere Planungs- und damit Architektenkosten anfallen als beim Bauen mit einem Architekten. Diese Aussagen sind nichts als Legenden. Wahr sind zwei Dinge:
Legende 1: GU hat Planungsaufwand von Null
Unabhängig davon, ob Sie uns als freie Architekten oder einen Bauträger einschalten, entsteht immer ein Planungsaufwand. Die Grundleistungen des muss jeder erbringen.
Wenn Sie mit einem Architekten bauen, werden Ihnen diese Kosten der Planung transparent und nachvollziehbar aufgelistet. Im Falle des Bauträgers hingegen werden diese oftmals in einem Gesamtpaket angeboten bzw. den Baukosten zugeschlagen. Wer sagt, es entstehen bei ihm hierfür keine Kosten, der plant und überwacht nicht, oder er rechnet diese Kosten verständlicherweise an anderer Stelle ein.
Legende 2: Architektenkosten sind höher als GU-Planung
Ein anderer – gerne genannter – Punkt ist, dass Architektenkosten teurer sind als die Kosten der eigenen Planer des GU. Es stellt sich hier die Frage, welche Qualifikation der Planer besitzt, wenn er so viel günstiger als der Architekt sein soll. Handelt es sich in diesem Fall um Architekten oder eventuell um angelernte Hilfskräfte, denen Sie Ihr Bauvorhaben anvertrauen?
Wer überwacht die Arbeiten vor Ort besser und günstiger?
Bauen Sie mit uns SIA Architekten, erfüllen wir die Aufgabe der Bauüberwachung im Rahmen der Leistungsphase gemäss SIA. Auf die Überwachung der Bauleistung entfällt einen hohen Prozentsatz unseres Gesamthonorars. Ein Drittel unserer Arbeit besteht aus der Bauleitung.
Im Falle des GU entstehen diese Kosten vordergründig nicht. Intern fallen sie jedoch auch für den GU an, da auch er die Arbeit seiner Fremdfirmen überprüfen muss. Die Frage, die sich jedoch nun für Sie als Auftraggeber stellt, lautet: Wer überwacht den GU, dass er die Leistung der Bauüberwachung tatsächlich im erforderlichen Umfang erbringt?
Architekten koordinieren die einzelnen Gewerke und überprüfen, ob diese entsprechend dem Stand der Technik, mit der geforderten Qualität und nach der vereinbarten Planung und Beschreibung bauen. Wir erarbeiten einen Zeitplan und überwachen seine Einhaltung. Wir fordern die Firmen auf, etwaige Mängel zu beseitigen, unterstützen Sie bei der vertragsgemäßen Abnahme der Leistungen gemäss SIA, erstellen mit den Baufirmen Aufmaße vor Ort und prüfen die Rechnungen auf ihre fachliche und rechnerische Richtigkeit.
Während der Hauptbauphase muss der Bauleiter nach Bedarf täglich, oft sogar mehrmals täglich vor Ort auf der Baustelle sein.
Kürzere Bauzeit als „Besondere Leistung“ des GU?
Gerne wird als besonderer Vorteil des „Alles in einer Hand“ die angeblich kürzere Bauzeit herausgestellt. Dazu muss man aber wissen, dass die Bestimmung und Einhaltung der Bauzeit eben nicht von der Unternehmereinsatzform sondern von der Planung, der Bauweise, der Personal- und Gerätekapazität sowie deren professioneller Koordination abhängt.
Fazit: GG Architektur mit Fachkompetenz und Leistungsvermögen in der Planung und Bauleitung werden hierbei jedem seriösen Vergleich mit Schlüsselfertiganbietern standhalten.
Ist der Bauträger (Generalunternehmer GU / Totalunternehmer TU) sowie der Architekt ein „Treuhänder/Sachwalter“?
Der SIA Architekt war und ist dazu verpflichtet, „Treuhänder“ des Bauherrn zu sein. Er übt seinen Beruf nach den Grundsätzen der freien Berufe aus und muss seine Unabhängigkeit in der Berufsausübung wahren. Im Rahmen seiner „Sachwalterstellung“ muss der freie Architekt Sie als Bauherrn
o unabhängig bei der Entwicklung des Gebäudes beraten,
o Ihnen die für den Bau wirtschaftlich und fachlich geeignetsten Baufirmen empfehlen,
o auf die geeignetsten (und neuen) Bauprodukte hinweisen,
o eine tadellose Bauausführung überwachen und sicherstellen,
o die Interessen von Ihnen als Bauherr gegenüber den Handwerkern vertreten.
All dies kann der Architekt nur gewährleisten, wenn er Sachwalter, also frei und unabhängig, ist. Einen GU wird man nicht ernsthaft als „Sachwalter“ oder „Treuhänder“ des Auftraggebers bezeichnen dürfen. Er ist vielmehr ein Vertragspartner, der nach Gewinn strebt.
Der Vorteil der getrennten Planung und Ausführung
Mit der Beauftragung eines Architekten als freien Berater und Treuhänder haben Sie das wichtigste Prinzip beim Bauen beachtet: Die eindeutige Trennung von Bauplanung und Bauausführung!
Was vollmundig formulierte Werbeanzeigen gern als Vorteil verkaufen – die Planung und Ausführung durch einen und denselben Anbieter – kann in der Praxis schnell zum Problem werden. Denn ein Unternehmer, der sowohl plant als auch baut, muss stets die eigene Rendite im Auge behalten. Er arbeitet oft mit festen Vertragspartnern, anstatt Leistungen auszuschreiben. In diesem Fall gibt es keine dritte, unabhängige Instanz, die Qualität und Preise kontrolliert. Hinzu kommen meist Risikoaufschläge, die unabhängig von tatsächlich auftretenden Kosten berechnet werden.
Ein Architekt hingegen arbeitet als diese unabhängige „dritte Instanz“. Er sorgt dafür, dass die Qualität stimmt und die Kosten transparent bleiben. Er berät Sie mit seinem ganzen umfangreichen Fachwissen. Er koordiniert und kontrolliert alle am Bau Beteiligten.